Durante toda nuestra vida, siempre van apareciendo frente a nosotros nuevos deseos y objetivos por cumplir; estos pueden variar en cada individuo y pueden ir desde conseguir tu título universitario, casarte con el amor de tu vida, viajar por todo el mundo, etc...
Un gran objetivo es el comprar tu departamento. Si bien las razones para adquirir un departamento pueden ir desde el deseo de crear un patrimonio para garantizar el bienestar de tu familia o el interés de invertir en un inmueble para maximizar el valor de tus ahorros.
Cuando llega el momento de dar este gran paso debes de tomar en cuenta muchos factores para garantizar que estás adquiriendo el departamento que será capaz de cumplir todas tus necesidades.
Entre los factores que tendrás que tomar en cuenta al momento de invertir en un departamento están:
- Precio
- Locación
- Nº de habitaciones
- Seguridad
- Calidad de los materiales
- Reputación del desarrollador o constructor
- Financiamiento
- Estacionamiento
- Tiempo de entrega
Una vez que hayas encontrado el departamento que se ajuste a tus deseos, será el momento de pasar por el proceso de compra. Es importante que conozcas todos los pasos a seguir para formalizar la compraventa de un departamento. Por lo anterior, y con la finalidad de que tengas todas las herramientas para hacer más sencillo este proceso, te enlistamos y detallamos los diferentes puntos para la compra de un departamento nuevo, en pre-venta o entrega inmediata:
- Apartado: Normalmente se pide un apartado entre $10,000 y $25,000 M.N. Es importante revisar que este apartado sea reembolsable pues verás en los siguientes pasos que debes revisar muy bien la documentación del terreno, construcción y propietario para asegurarte que todo está en regla. Al pagar esta cantidad lo que deberá suceder es que se fije el precio del departamento y se comience con los trámites para firmar el contrato de promesa de compraventa, la primer parte de la compra.
- Revisión de la documentación del terreno, construcción, proyecto y propietario: Te deberán enviar dos documentos muy importantes
- Escritura de compraventa del terreno y/o régimen de condominio: Con esto te asegurarás qué la empresa, o persona a la que le estas comprando es dueña del inmueble.
- En caso de ser preventa - Licencia de construcción: documento que acredita que el proyecto que se está construyendo en el predio fue autorizado por la delegación y que se podrá terminar sin riesgo. En caso de que el desarrollador o constructor no tenga aun la licencia de construcción, no te preocupes, en este caso deberás solicitar todos los avances en trámites que se tenga a la fecha con el fin de comprobar que eventualmente se expedirá la Licencia.
- En caso de ser entrega inmediata - Licencia de uso y ocupación: documento que acredita que el departamento que pretendes adquirir fue construido de acuerdo con lo presentado ante la delegación y que se encuentra en condiciones para ser habitado.
- Contrato de promesa de compraventa: Antes de firmar, te deberán enviar el contrato que se firmará para tu revisión. Es importante que lo revises con tu abogado de confianza pues este contrato contiene los puntos clave de la compra: precio, tiempos de pagos y de entregas, descripción del inmueble y penas convencionales en caso de no entregar o incumplir a otras cláusulas del este contrato privado.
- Enganche: Si se tratara de una preventa, este monto varía en cada proyecto, normalmente se pide entre un 20% a un 40%. Monto que se paga parte en el contrato de promesa de compraventa y el resto, usualmente, se da en mensualidades hasta la firma de la escritura y entrega. Si se tratará de una entrega inmediata, el promedio de enganches que solicita un vendedor está entre el 10% y 20% ya que el tiempo entre la firma del contrato privado a la escritura es corto.
- Trámite del crédito hipotecario: Este proceso es importante empezar a tramitarlo por lo menos con 3 meses de anticipación a la escritura y entrega ya que es un proceso largo en el cual juegan distintos actores. Los pasos son:
- Elegir el banco que ofrezca las mejores tasas y condiciones de pago, utilizar un broker o asesor hipotecario es una buena opción.
- Se realiza un perfilamiento para definir las necesidades que tienes, se firma una solicitud y envías ciertos documentos para que el crédito pueda ser autorizado por el banco
- Ya aprobado el crédito se debe realizar un avalúo del departamento para conocer su valor comercial, es muy importante cerciorarte que el inmueble se encuentre al 90% de avance o en el caso de tener un crédito COFINAVIT deberá estar al 100% para que el banco lo acepte. La vigencia del crédito es de 90 a 120 días, en caso de vencer, puedes correr el riesgo que cambien los términos, como por ejemplo, suban la tasa de interés
- Aprobado el avalúo se comienza, de la mano con la notaría asignada, a elaborar la escritura de compraventa e hipoteca.
- Llega la fecha pactada en el contrato privado para firmar la escritura de compraventa y liquidar el departamento, en la cual utilizarás tu crédito otorgado y/o capital tuyo.
- Te entregan tu departamento. Es común que existan retrasos en este punto por lo que es muy importante revisar el contrato de promesa de compraventa y la escritura pues ahí se mencionan los plazos que tiene el desarrollador para entregarte el departamento y las penas por entregar tarde.
- Por último, celebrarás la primera asamblea de condóminos para definir las cuotas de mantenimiento y rectificar al administrador que el vendedor de tu departamento designó previamente.
Perfecto, ahora ya conoces los pasos necesarios para realizar la compra de tu departamento y dar inicio a esta nueva etapa en tu nuevo hogar o inversión inmobiliaria. Recuerda que tu desarrolladora o inmobiliaria te acompañarán de la mano durante todo este proceso para que tengas la tranquilidad y certeza de que todo saldrá correctamente y de la manera más sencilla posible.